こんにちは、Re・maison（リ・メゾン）の梅田です。
今回は、中古マンションを購入する際に、ぜひ確認していただきたい「玄関ドアと窓サッシ」についてお話しします。
中古マンションを見学するとき、皆さんはどのような部分を確認していますか？
例えば、キッチンや浴室、トイレ、フローリング、壁紙などでしょうか。
特にリノベーション済みの中古マンションでは、室内が新築のようにきれいになっている物件も多くあります。
そのため、設備や内装の新しさに目が向きがちです。
しかし、私は中古マンションを見学する際に、室内の設備と同じくらい確認していただきたい部分があります。
それが、**玄関ドアと窓サッシ**です。
実は、マンションの玄関ドアや窓サッシは、一般的に共用部分として扱われます。
そのため、購入したお部屋だからといって、所有者が自由に交換できるわけではありません。
例えば、室内はきれいにリノベーションされていても、窓サッシだけが築年数相応に古くなっていることがあります。
窓を開け閉めするときにガタガタと音がしたり、冬になると窓際が寒かったり、結露が発生しやすかったりする場合もあります。
また、玄関ドアについても、塗装が傷んでいたり、開閉しにくかったりすることがあります。
こうした部分は、室内の壁紙や床のように、簡単に交換できるとは限りません。
だからこそ、中古マンションを購入する際には、見た目のきれいさだけでなく、建物全体の管理状況まで確認することが重要です。
今回は、千葉市を中心に中古マンションの売買を取り扱う立場から、玄関ドアと窓サッシが共用部分になる理由、交換やリフォームの可否、内見時のチェックポイント、管理組合の修繕計画について解説します。
1.団中古マンションの玄関ドアと窓サッシは誰のもの？共用部分と専有部分の違い
まず、マンションの「専有部分」と「共用部分」について説明します。
マンションは、一戸建てとは異なり、建物全体を複数の所有者で利用する仕組みです。
そのため、自分が購入した住戸であっても、建物のすべてを自由に変更できるわけではありません。
### 専有部分とは？
専有部分とは、区分所有者が単独で所有する部分です。
一般的には、住戸の内部にある一定の範囲が専有部分に該当します。
例えば、室内の壁紙やフローリング、キッチン、浴室、トイレなどです。
ただし、床や壁、天井についても、構造部分まで自由に変更できるわけではありません。
また、専有部分のリフォームであっても、管理規約や使用細則によって工事内容が制限されることがあります。
例えば、フローリングの遮音性能に基準が設けられているマンションもあります。
そのため、専有部分だからといって、何でも自由にリフォームできるわけではないことを理解しておく必要があります。
### 共用部分とは？
一方、共用部分とは、マンションの区分所有者が共同で所有・利用する部分です。
例えば、エントランスや共用廊下、エレベーター、階段などです。
また、建物の構造部分や、建物全体の外観に関わる部分も共用部分として扱われます。
そして、ここで知っておいていただきたいのが、玄関ドアと窓サッシです。
一般的なマンションの管理規約では、玄関ドアや窓枠、窓ガラスなどは共用部分として扱われます。
そのため、住戸の所有者が自由に交換できるわけではありません。
### 玄関ドアは室内側も共用部分？
ここは少し分かりにくいところです。
一般的なマンション標準管理規約の考え方では、玄関ドアは錠や内部塗装部分などを除き、共用部分として扱われます。
つまり、玄関ドア全体を自由に交換できるわけではありませんが、室内側の塗装や鍵などについては、管理規約の範囲内で変更できる場合があります。
ただし、実際の取り扱いはマンションごとの管理規約によって異なります。
例えば、玄関ドアの色を変更したいと思っても、外側の塗装を勝手に変えることは原則としてできません。
なぜなら、玄関ドアは共用廊下から見える部分であり、マンション全体の外観にも関係するからです。
私は、中古マンションを購入する際には、室内だけでなく玄関ドアの状態も確認することをおすすめしています。
### 窓サッシも共用部分になる
窓サッシについても、一般的には共用部分として扱われます。
例えば、アルミサッシの枠や窓ガラスなどです。
そのため、窓サッシが古くなっているからといって、所有者が自由に最新のサッシへ交換できるとは限りません。
また、マンションの外観を統一する必要があるため、サッシの色や形状などにも制限が設けられている場合があります。
私は、リノベーション済み中古マンションを見学する際には、窓サッシが古いままになっていないか確認することが重要だと考えています。
2.玄関ドアと窓サッシは交換できる？リフォームのルールと注意点
では、玄関ドアや窓サッシが古くなっていた場合、交換することはできないのでしょうか。
結論からお伝えすると、**共用部分だからといって、絶対に交換できないわけではありません。**
ただし、所有者が自由に交換できるとは限らず、管理規約や管理組合の承認などが必要になる場合があります。
### 玄関ドアの交換は管理組合のルールを確認する
例えば、玄関ドアが古くなり、開閉しにくくなった場合です。
この場合、まず管理会社や管理組合に相談することが重要です。
玄関ドアは共用部分として扱われることが一般的なため、個人の判断で交換すると、管理規約に違反する可能性があります。
また、玄関ドアには防火性能などが求められる場合があります。
そのため、単純にデザインや価格だけで新しいドアを選べるわけではありません。
私は、玄関ドアの交換を検討する場合には、管理規約や使用細則を確認したうえで、管理組合に相談することをおすすめしています。
### 窓サッシの交換も原則として自由にはできない
窓サッシについても同様です。
例えば、古いアルミサッシを断熱性能の高いサッシへ交換したいと考えた場合です。
マンションの窓サッシは共用部分として扱われることが一般的なため、個人の判断で交換することは原則としてできません。
ただし、マンションによっては、一定の条件のもとで区分所有者による改良工事を認めている場合があります。
例えば、管理組合の承認を受け、外観や性能などの基準を満たすことで交換できるケースです。
また、管理組合が建物全体の修繕工事として窓サッシを交換することもあります。
そのため、私は窓サッシの交換を希望する場合には、購入前に管理規約や修繕計画を確認することが重要だと思っています。
### 内窓の設置という選択肢もある
窓の断熱性能を改善する方法として、内窓を設置する方法があります。
内窓とは、現在の窓の室内側に、もう一つ窓を設置するものです。
一般的に「二重窓」と呼ばれることもあります。
内窓を設置することで、断熱性能や防音性能の改善が期待できます。
また、室内側に設置するため、既存の窓サッシを交換する工事よりも実施しやすい場合があります。
ただし、マンションによっては、内窓の設置についても管理組合への申請や承認が必要になることがあります。
そのため、内窓であれば必ず自由に設置できるというわけではありません。
### 窓ガラスだけなら交換できる？
例えば、単板ガラスを複層ガラスへ交換したい場合です。
窓ガラスについても、一般的には共用部分として扱われるため、管理規約や管理組合の承認が関係します。
また、ガラスの厚みや重量、サッシの構造によっては、希望するガラスへ交換できない場合もあります。
私は、窓の断熱性能を改善したい場合には、既存のサッシの状態や管理規約を確認したうえで、リフォーム方法を検討することをおすすめしています。
3.古い窓サッシの問題点とは？断熱・結露・騒音・開閉不良
ここからは、古い窓サッシで起こりやすい問題について説明します。
中古マンションでは、室内がきれいにリノベーションされていても、窓サッシが建築当時のままということがあります。
例えば、築30年以上の中古マンションです。
キッチンや浴室、壁紙、フローリングなどは新しくなっていても、窓サッシだけは交換されていないケースがあります。
そのため、私はリノベーション済み中古マンションを見学する際には、窓サッシの状態を必ず確認していただきたいと思っています。
### ① 窓の開閉が重い・ガタガタ音がする
古い窓サッシでは、窓を開け閉めするときに動きが悪くなっている場合があります。
例えば、窓を開けようとすると重く感じたり、ガタガタと音がしたりするケースです。
これは、戸車やレールなどの部品が劣化していることが原因となる場合があります。
また、サッシの変形や建物の状態などが影響していることもあります。
そのため、私は中古マンションを見学する際には、実際に窓を開け閉めして確認することをおすすめしています。
ただし、居住中の物件では、必ず売主や不動産会社の許可を得てから操作するようにしましょう。
### ② 冬場に窓際が寒い
古い窓サッシでは、断熱性能が現在の高性能な窓と比べて低い場合があります。
特に、単板ガラスとアルミサッシの組み合わせでは、冬場に窓際が冷えやすくなることがあります。
例えば、リビングのエアコンを付けていても、窓の近くに座ると寒く感じる場合です。
また、窓の断熱性能が低いと、冷暖房の効率にも影響する可能性があります。
そのため、私は中古マンションを購入する際には、窓の種類や断熱性能についても確認することが重要だと考えています。
### ③ 結露が発生しやすい
冬場になると、窓ガラスに水滴が付くことがあります。
これが結露です。
結露は、室内の湿度や窓の表面温度などによって発生します。
例えば、室内が暖かく湿度が高い一方で、窓ガラスが冷えている場合です。
結露が多く発生すると、窓周辺の壁紙や木部などに影響することがあります。
また、カビが発生する原因になることもあります。
そのため、私は中古マンションを見学する際には、窓の周辺にカビやシミなどがないか確認することをおすすめしています。
ただし、結露の発生は窓の性能だけでなく、換気や室内の湿度などにも影響されます。
### ④ 外の音が気になる
窓の防音性能も、生活の快適さに関わる重要なポイントです。
例えば、幹線道路や線路の近くにあるマンションです。
室内がきれいにリノベーションされていても、窓の遮音性能が十分でなければ、外の音が気になる場合があります。
また、窓サッシの気密性が低下していると、音が入りやすくなることもあります。
そのため、私は中古マンションを見学する際には、窓を閉めた状態で外の音がどの程度聞こえるのか確認することをおすすめしています。
ただし、実際の騒音状況は時間帯によって異なります。
例えば、平日の朝夕と休日では、交通量が変わる場合があります。
そのため、気になる場合には、時間帯を変えて周辺環境を確認することも大切です。
